[부동산] 미국 주택 구입

미국에서 집을 사려고 알아보면 다운페이라는 용어를 자주 접하게 된다. 한국에서 살다가 처음 미국에 오신 분들은 다운페이 같은 미국 부동산 용어를 생소해 하신다. 다운페이란 다운 페이먼트의 줄임말이다. 집을 구입할 때 구매자는 판매자에게 주택 구입 대금을 주어야 하는데 이때 다운페이는 은행 모기지 대출을 제외한 현금을 의미한다. 만약 100만 달러 주택을 구입할 때 20만 달러는 현금으로 지불하고 80만 달러는 은행 모기지 대출로 한다면 현금 20만 달러가 바로 다운페이가 되는 것이다. 다운페이 몇 % 필요할까. 집을 파는 셀러 입장에서는 아무래도 집값을 현금으로 받는 것을 더 선호한다. 따라서 여러 구매자가 오퍼(집 계약서)를 제시한 경우 다운페이가 더 많은 쪽을 선택하게 된다. 이처럼 다운페이는 높을수록 좋지만 집을 구입할 때 현금을 한꺼번에 준비하기가 쉽지 않다. 그래서 은행 모기지 융자를 신청하게 되는데 이때 다운페이가 20% 미만이면 은행에서는 PMI라는 모기지 보험에 가입하도록 한다. PMI란 Private Mortgage Insurance의 약자로 풀이하자면 사적 모기지 보험을 의미한다. 은행은 모기지 대출을 해주고 주택을 저당잡는데 만약 융자를 받은 구매자가 낮은 비율(20% 미만)의 다운페이로 집을 구매하면 원금과 이자를 갚지 않을 위험도가 높아져 미국 은행은 일반적으로 20% 미만 다운페이 융자에 대해 PMI 가입을 강제하게 된다. 그러면 다운페이 없이 미국 집 사는 프로그램을 살펴보겠다. 하지만 은행의 일반적인 융자 중에서 다운페이 없이 가능한 프로그램은 거의 없는데 대신 특정 조건을 만족하면 다운페이 없이 미국 집을 살 수 있는 방법으로 VA 융자, USDA 융자가 있다. VA 융자는 미군 가족이 받을 수 있는 0% 다운페이 융자이다. 그리고 USDA 융자는 농무부 융자 프로그램으로 교외 지역에서 집을 구입한다면 고려할 만한 옵션이다. 이 밖에 제로 다운페이는 아니지만, 3% 또는 3.5% 정도의 낮은 %로 다운페이할 수 있는 융자로 Home Ready Mortgage와 FHA 융자가 있다. 이 중에서 Home Ready Mortgage는 3% 다운페이를 할 수 있으며 패니매(Fannie Mae)라는 정부 보증 금융기관을 통해 융자를 받는 프로그램이다. FHA 융자는 FHA(연방 주택 관리국)에서 보증하는 융자 프로그램으로 다운페이가 부족한 분들이 많이 이용하고 있다. 낮은 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만, 추가로 보증료(Upfront Mortgage Insurance Premium)가 붙는다는 단점이 있다. 미국 집을 구입할 때는 최소 1년 전부터 장기적인 계획을 갖고 준비해야 하고, 융자를 받기 위해서는 본인의 인컴과 크레딧도 잘 준비되어 있어야 한다. 따라서 1년 전부터 본인의 인컴과 소비 패턴을 점검하고 크레딧 스코어는 가능한 700점 이상으로 유지 하면 좋다. 미국에서는 카운티나 시에서 생애 첫 집 구입자를 위한 펀드가 조성된 곳들이 많다. 이런 정부 보조 펀드에서는 다운페이를 지원해주기도 하는데 충분한 다운페이를 확보하지 못할 것 같다면 이런 정부 보조 펀드를 알아보는 것이 좋다. 주택을 본격적으로 알아보기 시작하면 보는 집이 많아지면서 점점 눈높이가 올라가기 마련이다. 그래서 원래 계획했던 다운페이를 초과해서 무리한 융자를 받게 되는데 첫 집 장만부터 너무 무리하지 않고, 눈높이를 어느 정도 낮춰 감당할 수 있는 월 페이먼트를 계산하여야 한다. 개인적으로 드림 하우스는 두 번째 집부터 만들어간다고 생각하는 것이 좋다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 미국 주택 주택 구입 융자 프로그램 농무부 융자

2023-05-03

California Dream for All 론 프로그램으로 주택 구입하기 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= California Dream for All 론 프로그램으로 주택 구입하는 방법이 있나요? ▶답= 이 프로그램의 본래 명칭은 California Dream for All Shared Appreciation Loan입니다. 이 론 프로그램은 캘리포니아주 정부가캘리포니아 첫 주택 구매자들이 주택을 구매하는데 필요한 다운 페이먼트를 보조해 주는 프로그램입니다. 이 프로그램의 목적은 캘리포니아의 과도한 집값 상승으로 힘들어하는 캘리포니아 첫 주택 구매자들이 무이자로 20%의 다운페이를 보조받아 자신의 집을 구매하는데, 도움을 주려는 프로그램입니다. 그동안 주 정부, 시 정부, county에서 첫 주택 구매자의 다운페이먼트를 보조해 주는 프로그램이 있었지만, 주택 구매자의 인컴 리밋이 너무 낮아서 많은 사람이 사용하지를 못했습니다. 하지만 이번에 나온 Dream for All 프로그램은 인컴 제한 낮지 않아서 캘리포니아에서 첫 주택 구매를 원하는 많은 분에게 좋은 기회가 될 것입니다. 하지만 fund의 제한이 있기 때문에 가능한 한 빨리 신청하는 것이 유리합니다. Dream for All 론 프로그램의 자격조건을 살펴보면, 첫째, First home buyer이어야 합니다. 3년 안에 주택을 소유하지 않았다면 이 프로그램의 조건에 맞는 것입니다. 즉 주택을 소유했어도 3년 전에 집을 팔고, 현재 주택을 소유하지 않고 있다면, 이 프로그램에 신청할 수 있습니다. 둘째 캘리포니아 안에 있는 주택만 가능합니다. 셋째, 집을 구매한 후에 본인이 직접 살아야 합니다. 구매한 집이 Primary residence가 되어야 합니다. 넷째, 집의 종류는 어떤 집이든 가능합니다. Single family든지, Condo든지, 조건이 되는 manufacture home도 가능합니다. 다섯째, 이 프로그램으로 주택을 구매하려면, 두 가지의주택 구매카운슬링을 들어야 합니다. 한 가지의 카운슬링은 8시간이 소유되며, 비용은 99불입니다. 또 다른카운슬링은1시간 정도 소요되고 certificate를 받아야 합니다. 이 증서는 나중에 제출해야 합니다. 여섯째, 주택을 구매하려는 지역마다 그 지역에 맞는 인컴 리밋이 있는데, 상당히 높은 편이라 주택을 구매하려는 분들이 대부분 가능할 것입니다. 일곱째, Dream for All 프로그램은 집값 상승으로 인한 소득이 발생했을 때, 주 정부와 인컴을 sharing 하는 프로그램입니다. 집값 상승분의 15~20%를주 정부와 share 하도록 디자인되어 있습니다. 마지막으로 이 Dream for All 융자 프로그램은 융자 에이전트를 통해서 받는 것이 유리하기 때문에, 이 융자가 필요하시면, 연락 주시기 바랍니다. ▶문의: (714)472-4267미국 california 융자 프로그램 주택 구매자들 california dream

2023-04-04

SBA 융자 온라인 설명회 개최…코리안커뮤니티서비스

코리안커뮤니티서비스(이하 KCS, 총디렉터 엘렌 안)가 한인 중소기업인을 대상으로 SBA 융자 프로그램 온라인 설명회를 개최한다. 설명회는 오는 30일(수)과 내달 1일(목) 두 차례 열린다. 설명회는 이틀 모두 오후 2시~3시30분까지 줌을 통해 진행된다. 연방중소기업청(SBA) 프레스노 지부의 케이 마돈 융자 스페셜리스트가 강사를 맡아 한국어로 강의한다. 마돈 강사는 중가주 15개 카운티의 대출업체 SBA 담당자 대상 교육 프로그램을 담당하고 있다. 30일 강좌 주제는 SBA 융자 프로그램, 내달 1일 주제는 SBA 융자 신청 절차 및 준비 사항이다. 참가 신청 및 문의는 김한석 KCS SBA 내비게이터에게 전화(714-449-1125) 또는 이메일(hakim@kcsinc.org)로 하면 된다.온라인 설명회 융자 온라인 융자 프로그램 융자 스페셜리스트

2022-11-27

인컴 서류 없이 받을 수 있는 융자 종류 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 현재 모기지 상황과 인컴 서류 없이 받을 수 있는 융자는 어떤 것이 있나요? ▶답= 미국 모기지 금리는 미국 10년 국채와 연동되어 있는데 미국 국채 금리가 작년 연말 1.45% 정도였고 지금 1.875% 정도까지 올랐습니다. 그래서 작년과 비교했을 때 모기지 금리는 현재 30년과 15년 모두 0.5-0.625% 정도 올라갔습니다. 작년 연말에 15년 2.25%로 재융자를 받으신 분이라면 현재는 15년 고정으로 2.75-2.875%를 받으셔야 합니다. 수치 상 많이 올라간 것처럼 보이지만 펜더믹이 시작되기 전으로 돌아간 것으로 보면 됩니다. 즉 현재 금리가 정상적이라고 할 수 있습니다. 이런 상황에서 인컴 서류 없이 융자를 받는 프로그램이 인기를 끌고 있습니다. 최근에는 No docs 융자 프로그램 중에 하나인 P and L 융자 프로그램이 인기입니다. 세금보고나 W2 같은 인컴 서류가 없어도 비즈니스의 P and L을 통해서 융자를 받는 프로그램입니다. No docs 융자 플랜보다 상당히 이자율이 낮은 편이며 CPA가 자신의 비즈니스에 대한 P and L을 작성해주면 됩니다. 두 번째는 No income docs 플랜입니다. 인컴에 대한 세금보고 W2와 같은 인컴 서류가 필요 없으며 심지어 P and L 같은 서류도 필요 없습니다. 단순히 다운 페이먼트가 대략 30% 이상이면 되고 외국인도 융자가 가능하지만 영주권자와 700점 이상의 크레딧 점수가 되면 비교적 쉽게 융자를 받을 수 있습니다. 하지만 P and L 융자 플랜보다는 이자율이 높은 편입니다. 세 번째는 DSCR 융자 플랜입니다. 이 융자는 기본적으로 투자용 주택을 위한 융자 플랜입니다. DSCR 론의 기본 구조는 투자용 주택을 통해서 나오는 렌탈 수입이 투자용 주택을 구입하는 데 들어간 융자 금액의 페이먼트와 일대일 정도 비슷할 경우 받을 수 있는 론입니다. 즉 어느 정도의 렌탈 수입이 증명되어야 하고 그런 렌탈 수입과 투자용 주택을 다운하고 론을 해서 지불하는 페이먼트가 비슷하면 됩니다. 그러므로 DSCR 론 역시 20-30%의 다운페이먼트가 필요한 론입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 융자 비지니스 융자 융자 프로그램 융자 플랜

2022-01-26

첫 주택 살 때 6만 불 저리 융자…가든그로브, 저소득층 대상

가든그로브 시가 저소득층 첫 주택 구매자를 위한 융자 프로그램을 제공한다. 캘홈 론(CalHome loan)이란 명칭의 이 융자 프로그램을 이용하면 최고 6만 달러를 30년 동안 월 페이먼트를 내지 않고 빌릴 수 있다. 융자를 받은 이는 월 페이먼트를 내지 않는 대신 주택을 매각할 때, 원금에 연 3%씩 계산한 이자를 더해 한꺼번에 갚으면 된다. 시에서 요구하는 저소득층 기준에 해당하면 캘홈 론을 받을 수 있다. 캘홈 론을 받기 위한 자격과 융자 프로그램 조건 등에 관해 상세히 알려주는 화상 워크숍은 내일(4일), 내년 2월 19일, 4월 16일, 6월 4일 등 총 4차례에 걸쳐 열린다. 워크숍은 모두 오전 9시부터 정오까지 진행된다. 워크숍에 참가하길 원하거나 캘홈 론에 관한 자세한 정보를 얻으려면 시 웹사이트(ggcity.org/neighborhood-improvement/first-time-home-buyer-programs)를 방문하면 된다. 문의는 전화(714-741-5144, 949-231-0142로 하면 된다.가든그로브 저소득층 가든그로브 저소득층 저소득층 기준 융자 프로그램

2021-12-02

대입 원서 못지않게 중요한 FAFSA [ASK미국 교육/대학입시-지나김 대표]

▶문= 2022~2023학사 연도 연방 무료 학비보조 신청서(FAFSA)가 지난 10월 1일 오픈했다. FAFSA와 관련 학생 및 부모들이 염두에 둬야 할 사항은? ▶답= FAFSA는 연방정부가 제공하는 그랜트 및 융자 프로그램을 확보하는 통로 역할을 한다. 그뿐만 아니라 주정부와 대학들도 FAFSA를 심사한 후 각종 그랜트 융자 장학금 등 재정보조 제공 여부를 결정한다. 대입 원서 못지않게 중요한 게 FAFSA라고 할 수 있다. 무엇보다 최대한 빨리 제출해야 한다. 재정보조 프로그램 중 기금이 제한적이라 선착순으로 지급되는 것이 많기 때문이다. 마감일인 내년 6월 30일까지 기다렸다가는 많은 혜택을 놓칠 가능성이 크다. 특히 가주 정부 무상 지원금인 '캘 그랜트(Cal Grant)' 혜택을 받으려면 내년 3월 2일까지 FAFSA를 접수해야 한다. FAFSA 작성 시 소셜번호를 정확하게 입력해야 한다. 다른 종류의 실수는 서류 접수 후에도 정정이 가능하지만 소셜번호를 잘못 입력하면 신청서를 완전히 새로 작성해야 할 수도 있다. 학생들은 FAFSA를 통해 최다 10개의 대학을 리스팅 할 수 있다. 만약 대학을 리스팅 하지 않으면 원서를 접수한 대학이 학생의 정보를 받아볼 수 없다. 대학을 추가하려면 어카운트에 로그인한 후 'Make FAFSA Corrections' 옵션을 선택한다. 학생들은 FAFSA를 해마다 제출해야 한다. 재정보조를 받기 원한다면 말이다. 또한 연 가구 소득이 25만 달러 미만이면 어떤 형태로든 재정보조를 받을 수 있으니 FAFSA를 꼭 제출하는 것이 바람직하다. 2023~2023년 학사 연도를 위해 지금 작성해야 하는 FAFSA에는 2020년 소득에 대한 세금보고 서류가 필요하다. 만약 FAFSA에 입력하는 숫자들이 부모의 세금보고 서류에 나타난 것과 매치하지 않으면 접수를 거부당할 수 있으므로 주의해야 한다. 부모가 이혼했거나 별거 중인 경우 지난 12개월 동안 더 많은 시간을 함께 보낸 사람의 정보를 기입한다. 만약 엄마 아빠와 거의 동등한 시간을 보낸 경우 나에게 더 많은 재정 지원을 해준 사람의 정보를 입력하도록 한다. ▶문의: (855)466-2783 www.theadmissionmasters.com 지나김 대표미국 대학입시 재정보조 프로그램 서류 접수 융자 프로그램

2021-10-20

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